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“买卖不破租赁”遭质疑—盖皓律师

来源:金源娱乐平台-法律资讯门户网站   2015-07-31 11:14

近代以来,规定买卖不破租赁,从其突破口我们不难看出,其立法原意在于保护承租人之利益。两种规定反映两种不同价值观念,为发挥不动产之效益,稳定社会秩序,应以为后者更优

通说认为买卖不破租赁是对债之相对性的突破,欲加以质疑,应先明示何为债之相对性。债之关系,简言之由债权人、债务人、债之内容三部分构成。

1)债权人特定。所谓债权人特定,并非指债权人之地位不可转移,而是指除债权人之外,他人不得请求债务人为特定之行为。

2)债务人特定。所谓债务人特定,并非指第三人不得承担债务,而是债权不及于第三人,即除债务人外,债权人不得请求任何人承担债务。

3)债之内容特定。所谓债之内容特定,并非指债之内容不得变更,而是指如无法定事由,债权人不得单方扩大债权之范围,债务人亦不得单方缩小债务之范围。

故对债之相对性进行突破,其“突破口”无外乎上述三处,突破债之相对性,就是突破这三个“特定”。

那么,买卖不破租赁对债之相对关系有何影响呢?如果是突破,所突破的是什么呢?笔者以为,承租权在上述情况中,由其原本只存在于承租人与出租人之间扩大到其权能可以以不特定之人为相对人,质言之,承租权对第三人亦生效力,其“突破之处”似乎是债之债务人特定。租赁权是债权无疑,反映特定当事人之间的关系,无须公示,亦不发生公示效力,但租赁移转标的物之占有,此为其特别之处。罗马法规定,买卖破处租赁,承租人只能向出租人请求承担违约责任,视为保护买受人。近代以来,规定买卖不破租赁,从其突破口我们不难看出,其立法原意在于保护承租人之利益。两种规定反映两种不同价值观念,为发挥不动产之效益,稳定社会秩序,应以为后者更优。

明示其中立法本意,继而分析其对债之相对性突破。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。不影响租赁合同之效力应当如何理解呢?是理解为合同的效力、状态保持原样,还是如何?如果理解为保持原样,则承租人应向原房屋所有人继续履行债务(房租),但是此时房屋之所有权业已产生变更,似与租赁权之本意相互矛盾,故不应如此解释。那么就有如下解释,原租赁合同的主体发生变更,即由承租人与原房屋所有人之间的债务关系变更为承租人与新房屋所有人之间的债务关系,承租人负有继续向新房屋所有人交纳租金之义务,而新房屋所有人亦承受房屋被他人使用之义务。笔者以为后者更为恰当。

那么,通说认为买卖不破租赁是债权物权化之典型,是对债权相对性的一种突破,使债权具有物权之对抗效力,其依据就是《合同法》第229条,但是经过上述解释,不难发现租赁权、承租权对所有权的对抗性是严格依附于合同的,是一种合同内之对抗性,由约定而产生,其所指向之客体非标的房屋,亦非房屋之使用权,而是房屋之许可使用权。二者应加以区别,前者为权利人依法使用标的物质权利(法定性),后者则为权利人依所有权人之意思、租赁合同之意思使用标的之权利(意定性)。租赁权看似对抗之对象为所有第三人,而落到实处,仅为房屋买受人一人,而此买受人具有双重身份,一方面是买卖合同中之买受人(与出卖人地位平等),另一方面是“新租赁合同”(即不影响原租赁合同效力中之合同,此处拟称之为新租赁合同)中之出租人,所以承租人之对抗权之产生并非法学家之创造、亦非凭空产生,应是依合同产生,那么其对抗力亦只是合同之对抗力,如此理解方符合民法之体系。

总之,理论上有学者认为买卖不破租赁是债权物权化之体现,笔者所疑问的是,“债权物权化”之后其权利性质是债权还是物权?如是债权,应具债权之性质,符合债之相对性关系自不待言,故没有对债之相对性产生突破;如为物权,则具物权之性质,本不受债之相对性束缚,更不涉及“突破”;倘若既为物权又为债权,则如又男又女岂不怪哉。笔者认为租赁权之对抗力,具有表里不一之性质,其表面为一种对抗第三人之具有物权性之权利,其本质只是一种依附债之合同而生的对抗权利,其对抗之对象限于所有权人,形式上为所有之第三人,落到实处仅为确定之一人即债之关系的相对人,没有造成债权性对性的实质突破。

北京盈科律师事务所 盖皓律师

[责任编辑:法律新闻]

 

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